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求む！未来の「不動産のプロ」

　　不動産を学ぶ Study of Real Estate

「不動産」の勉強をはじめるにあたって、すぐにひとつの壁にぶち当たります。
普段使わない不動産用語や計算式などで、自分には「不動産」は難しいと諦めてしまう人も多いです。

このコラムでは、不動産にはじめて携わる新入社員が疑問に思う事を解説します。

「坪」？「平方メートル㎡」？　　　

この土地は「坪」いくら(何万円)?と不動産業界ではよく使われます。
正式には「平方メートル㎡」あたりいくら(何万円)が正しいですが、古き慣習がそのまま不動産業界人同士の会話では使われています。

「坪」とは？　　　　　　　　　　　

日本の古い面積の単位です。
計量法により、取引又は証明においては、坪の使用は禁止されています。

しかし、会話の中で「この部屋の大きさは100坪です」などと言われ、100坪って、どれくらいの大きさなのか分からないと困る場面もあります。

坪から平方メートル㎡を計算するには
100坪は100÷0.3025=330.57㎡

平方メートル㎡から坪を計算するには
100㎡は100×0.3025=30.25坪

坪を計算するときには0.3025という数字を使うと覚えましょう。
「坪単価」は価格÷坪数で計算します。
家賃100万円で100㎡(30.25坪)の坪単価は
100万円÷30.25坪=1坪当たり33,057円となります。

「利回り」とは？　　　　　　　　　

マンション価格に対して年間収入の率のことを言います。

単純な利回りの計算は
・入ってくるお金　家賃収入年額=(家賃×12ヶ月)+礼金収入
・出ていくお金　　経費年額=管理費・修繕積立金×12ヶ月+リフォーム費用+固定資産税

年利回り=(家賃収入年額-経費年額)÷購入価格✖100

で算出されます。

不動産業界は不動産用語といわれる専用の言葉があり、これも不動産業界初心者は頭を悩ませます。

「区分所有建物」とは？　　　

いわゆる分譲マンションがそれです。
部屋ごとに専有部分があり、部屋ごとに区分所有者がいる建物です。
一棟物でオーナーがひとりの物件は区分所有建物ではありません。

専有部分とは？　　　　　　　　　　　

区分所有建物の玄関より内側の室内が専有部分です。
ちなみにベランダ、バルコニーは「専用使用部分」と呼ばれる共有部分です。
さらに玄関扉やバルコニー窓は共有部分となり、勝手に改造、変更できません。

共有部分とは？　　　　　　　　　　　

建物の外壁、共用廊下など部屋内以外の部分です。
この部分は区分所有者全員の共有持ち分になります。
エレベーターなどの設備は共用設備と呼ばれます。

「専有面積」とは？　　　　　　　　　

専有部分の面積のことです。
専有面積には

壁芯
(壁の真中を囲んだ線で算出)と

内法（うちのり）
(壁の内法で囲んだ線で算出)

の２つの表示方法があります。

マンションの構造は？　　　　　　　　　

・鉄筋コンクリート造
　(RC造)

・鉄骨鉄筋コンクリート造
　(SRC造)

の建物が主になります。
他にも鉄骨造(S造)などがあります。

鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
中心に鉄骨が入っている。
主に11階以上の高層マンションで使われています。
(Steel Reinforced Concrete)

鉄筋コンクリート造（RC造）
中心に鉄骨は入っていない。
主に低層階マンションで使われています。
(Reinforced Concrete)

徒歩時間の計算方法　　　　　　　　　　

広告などに表示する徒歩時間は、道路距離80mにつき1分として算出します。
信号待ちや坂道などは考慮せず、平らな道として、道なりに歩いた時間です。
直線距離ではありません。

抵当権とは？
	抵当権は、債務者（お金を借りた人）に債権者（お金を貸した人銀行など）が登記設定する不動産等の担保のこと。債務者はそのまま不動産等を利用できます。万一、債務者が債務の弁済を延滞した場合は、債権者は、抵当権に基づき担保不動産を競売して、そこから優先弁済を受けることができる権利です。
根抵当権とは？
	抵当権と同じく、債務者（お金を借りた人）に債権者（お金を貸した人銀行など）が登記設定する不動産等の担保のこと。極度額(借入可能額上限)を定めて、登記設定すれば、その範囲内で繰り返し借入、返済できる抵当権の一種です。

	不動産用語の中でもなんだそれという用語
	その1	犬走り(いぬばしり）建物のまわりの人が歩ける程度の部分の事をいいます。犬が走るわけではない。→
	その2	はめ殺し窓(はめごろしまど) （FIX窓）窓枠に固定して開閉しない窓のこと。商業ビルや分譲マンションのデザイン窓に見られます。

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