不動産投資の未来を創るリーディングカンパニー　日経管財株式会社


\| トップ \| 企業理念・会社概要 \| 事業内容 \| 投資用マンションご購入希望の方 \| 投資用マンションご売却希望の方 \| 売買物件一覧 \| 採用情報 \| お問い合わせ \| アクセス \|

トップ　＞　売買物件一覧　＞　コラム　初めてのマンション投資

初めてのマンション投資
----　投資用マンションって何？　----

今さら聞けない不動産投資の疑問を初めての方でも分かり易く解説します。

そもそもマンションに投資とは、どういうものなのでしょうか？

株式投資をはじめ、世の中には投資と呼ばれるものが、数多くありますが、不動産に投資する、さらにマンションに投資するというのはどういう事でしょうか? 一言で説明すると「大家さん」になるという事です。マンションを購入し、自分で住んでいれば、それは持ち家の所有者ですが、部屋を人に貸せば、それは立派な大家さん「投資マンションオーナー」という事になります。この方法が一般的なマンション投資の主流で「インカムゲイン方式」と言い、毎月の家賃や礼金などで収益を上げていきます。

不動産投資にはもうひとつ、「キャピタルゲイン方式」があります。こちらは土地またはマンションを安く買って、高く売り、その差額が利益になるものです。初めて、マンション投資を始めようという方には「インカムゲイン方式」でリスクの比較的少ない都市部の中古ワンルームマンションからのスタートをお勧めします。

マンション投資にはどんなリスクがありますか？

所有マンションを賃貸に出し、家賃を収入源とするので、入居者がいない空室の場合や、家賃を滞納されている場合は、収入がありません。

また、室内設備(給湯器、トイレ、風呂設備など)のメンテナンスは家主の負担になる場合が、ほとんどですので、その費用は収入から差し引かれ、必要経費となります。

退去後の室内清掃やリフォーム費用も必要経費として掛かってきます。

固定資産税・都市計画税も年に一度、徴収されますので、経費になります。

【年間差引収入】= 家賃×12 - 管理費・修繕積立金×12 + 礼金
　　　　　　　　　－退去時の清掃リフォーム費用－固定資産税・都市計画税

中古ワンルームマンションが投資向きである理由

◆理由1 購入資金が少額で済みます。同じエリアのマンションの価格は専有面積により上下します。よく坪単価何万円と聞くのが、それです。中古ワンルームマンションは専有面積が少ないので安く購入できます。築年の古い物件はユニットバス(トイレと風呂が一緒)で若者には不人気と言われていますが、逆に安く購入できます。人気エリアである、駅から10分以内で近い、などを押さえて、物件を選びます。
◆理由2 管理にかかる経費が少なくて済む。部屋が小さい分、退去後のリフォーム費用(室内清掃、クロス張替、床張替)や室内設備(給湯器、トイレ、風呂設備など)のメンテナンス費用が安く済みます。クロス張替で数万円、トイレや風呂の交換で数十万円が目安になります。
◆理由3 中古ワンルームマンションには一定の賃貸　　　需要があります。比較的駅近に建設される都市部のワンルームマンションは、学生や単身赴任者などが一定の回転数で入れ替わる賃貸需要が見込まれます。中古で築古のマンションにも家賃を重視する入居希望者の需要がありますので、空室期間を少なく見積もれます。

利回りとはなんですか？

例えば、中古マンションを現金にしろ、ローンにしろ、
500万円で購入したとします。
家賃が5万円で切れ目なく入居者がついているとします。

この場合、購入にかかった500万円を回収するには、
500万円÷5万円で100ヶ月で元が取れる勘定になります。

購入後、マンション経営の状況を確認したり、購入前のひとつの指針として、利回りというもので計算します。

年間どれくらいの利回りかという計算はあくまで、簡単な計算式によるものですが、

【年間利回り】=(家賃×12 - 管理費・修繕積立金×12 - 固定資産税・都市計画税)÷購入金額×100

で、はじき出されます。
この率が高いか、低いかで、現在のマンション経営の状態を確認する事ができます。

マンションに投資おいて、利回りを確認しておくことは重要です。

※ちなみに新築時の年利回りは5%未満が大半です。築が古い物件のほうが利回りが高くなります。

不動産管理の実務が分かりませんが、マンション投資はできますか？

不動産管理の実務が分からない場合も、マンション投資はできます。
入居者募集業務や退去立会、退去後の清掃・リフォーム、設備メンテナンスなど、煩雑で、専門知識が必要なため、個人投資家の多くの方が、管理会社に賃貸管理の実務を任せています。

■ポイント■

マンションの購入は信頼できるマンション投資に精通した不動産業者を選ぶ。
新築のマンションが必ずしも、良い投資物件とは限りません。

なぜでしょうか?

新築マンションは家賃が高くなり、入居できる人が限られます。中古マンションでもエリア、築年数、想定家賃、設備などを総合的に評価して適正な価格で購入すれば、安定したマンション投資の対象となります。

このような事を丁寧にコンサルティングし、適切な物件を勧めてくれる不動産業者を選んでください。

投資用マンションの物件選びのコツは？

マンションの建っているエリアの賃貸需要、つまり、どういう人たちの需要が多い地域かを見定めることが大切です。学生の多い地域、サラリーマンの単身者の通勤圏内、外国人留学生などが多い地域、高級住宅街かで、どういう物件に需要が多いかが分かれます。

・学生、外国人留学生が多い地域は絶対家賃重視、
・サラリーマンの単身者の多い地域は駅近物件、家賃も少し安いほうが良い、
・高級住宅街での入居者は家賃よりも、築年数が新しい、マンションの見た目がおしゃれ、など、
　賃貸需要も様々です。

結論はマンション投資に精通した不動産業者にお任せするのが良いのですが、

自分の頭の中で、学生、外国人留学生、サラリーマンが程よく居住を希望するエリアはどこか? 、などを絞っておきましょう。

もうひとつ大事なこと

投資マンションのオーナーになるという事、すなわち、不動産という資産を持つという事です。何らかの理由でマンションを売却したい時、売りやすい地域、価格の下落が低く、高い金額で売れる地域というのも購入する際のひとつの目安になります。
また、「駅から徒歩3分の物件」など、立地も購入する際にはチェックしておきたい項目です。実住のマンションではありませんので、我慢強く持ち続ける必要はなく、入居者が入ったままで、いつでも売却し、買い直すこともできるのがマンション投資です。